Christelle Gattaz
Doctorante en droit, Université de Sherbrooke / Université de Bourgogne Europe
Membre du Centre de recherche sur la régulation et le droit de la gouvernance (CrRDG)
La copropriété divise regroupe plus de 435 000 unités d’habitation au Québec, régies par les articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec. À première vue, le régime semble relever d’un droit civil classique, et ses questions (entretien, financement, information) paraissent techniques.
Cette lecture laisse pourtant dans l’ombre l’essentiel. Depuis août 2025, un règlement impose aux syndicats de copropriétaires, c’est-à-dire la collectivité des copropriétaires constituée en personne morale, trois instruments : un carnet d’entretien qui planifie les travaux sur les parties communes, une étude du fonds de prévoyance actualisée, financée par des cotisations effectivement versées et mobilisée pour les travaux qu’elle anticipe, et une attestation qui rend l’état de l’immeuble intelligible aux vendeurs, aux acquéreurs et aux intermédiaires (courtiers, notaires). Ces dispositifs procéduraux organisent l’action collective d’une communauté résidentielle par la production de connaissances, la planification et la reddition de comptes. Ils relèvent de ce que Daniel Mockle a appelé le droit de la gouvernance : un droit qui agit par standards et procédures plutôt que par sanction directe. Dans leur proposition de théoriser la gouvernance Stéphane Bernatchez et Marie-Eve Couture-Ménard ont récemment consolidé cette analyse en articulant exigences (légitimité, effectivité, transparence, reddition de comptes), processus (participation, procéduralisation, évaluation) et instruments normatifs divers. Le régime québécois de la copropriété divise offre ainsi un terrain d’observation remarquable pour le droit de la gouvernance. Il y soulève quatre questions : les conditions de l’effectivité d’une normativité procédurale, les limites de l’auto-gouvernance résidentielle, le rôle des tiers garants institutionnels et la tension entre efficacité économique et protection du public. Ce billet se concentre sur la première ; les trois autres feront l’objet de billets ultérieurs.
Droit de la gouvernance et effectivité : deux plans distincts
Une précision s’impose : le droit de la gouvernance désigne un objet, soit un type de normativité organisée autour d’exigences procédurales. L’effectivité, elle, désigne un angle d’analyse qui s’applique à toute norme. Guy Rocher distingue l’efficacité (l’atteinte de l’effet voulu par l’auteur de la norme) et l’effectivité (l’ensemble des effets réellement produits dans la vie sociale), invitant à déplacer le regard vers les destinataires. Le droit de la gouvernance rend cette question particulièrement aiguë. Parce qu’il fonctionne sans sanction directe, il présuppose l’adhésion de ses destinataires : un carnet d’entretien n’a de valeur que tenu sérieusement, une étude du fonds de prévoyance qu’à condition d’être actualisée, une attestation qu’à condition d’être comprise.
Deux conceptions de l’effectivité
Deux lectures coexistent en sociologie juridique. La première associe l’effectivité à la contrainte externe : plus de contrôle et de sanction produiraient plus de conformité. La seconde, issue des travaux de Jean Carbonnier et prolongée par Pierre Lascoumes et Évelyne Serverin, ajoute une condition : la conformité durable suppose une appropriation de la norme par ses destinataires, c’est-à-dire la compréhension de son sens, l’adhésion à ses finalités, l’intégration aux pratiques. Les deux conceptions se complètent : la contrainte reste nécessaire face aux refus délibérés, mais seule l’appropriation produit une effectivité durable. Cette tension structure très concrètement le débat québécois. Faut-il ajouter des couches de contrainte externe pour faire vivre les instruments de 2025, ou agir sur les conditions qui permettront aux destinataires (administrateurs bénévoles, copropriétaires votant en assemblée, conseil syndical, gestionnaires professionnels délégataires) de se les approprier ?
Une auto-gouvernance sans conditions d’effectivité
La copropriété divise québécoise repose sur un modèle d’auto-gouvernance résidentielle où aucune des deux voies n’est pleinement assumée. Le conseil d’administration est composé de copropriétaires élus par leurs pairs en assemblée, sans qu’aucune exigence de formation ne pèse sur les uns ni sur les autres. Les mêmes personnes votent les cotisations qu’elles seront ensuite chargées de gérer, sans contrôle externe sur la qualité de leur administration. Les gestionnaires professionnels auxquels la gestion quotidienne est souvent déléguée ne relèvent d’aucun encadrement obligatoire. Le Rapport du Comité consultatif sur la copropriété de 2012 recommandait déjà une formation des administrateurs et un encadrement des gestionnaires ; ces recommandations sont restées sans suite. La reddition de comptes, exigence cardinale du droit de la gouvernance, se limite à l’assemblée annuelle et à des documents que les copropriétaires ne sont pas outillés pour interpréter ; les acquéreurs et les intermédiaires non plus. Les instruments existent ; les destinataires n’ont ni les compétences pour se les approprier, ni les dispositifs qui pourraient suppléer cette appropriation. Comme le soulignent les auteurs Stéphane Bernatchez et Marie-Eve Couture-Ménard, il faut « porter attention aux destinataires du droit qui sont également les auteurs du droit ».
L’épisode du PL 20 : quand l’efficacité éclipse l’appropriation
L’actualité le montre. Le projet de loi n° 20, déposé le 11 février 2026, a fait l’objet de consultations particulières fin mars, durant lesquelles le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a été entendu ; à la date de rédaction (mai 2026), le projet n’a pas encore franchi la seconde lecture. L’épisode illustre une tension structurelle. Raisonner uniquement en termes d’efficacité (entendue comme allègement du fardeau administratif) minore les autres exigences : transparence (le carnet rend visible l’état de l’immeuble), légitimité (les acquéreurs comptent sur la fiabilité de l’information), reddition de comptes (les administrateurs doivent pouvoir justifier leurs décisions). Plus fondamentalement, le débat élude la question préalable : celle de l’appropriation. Alléger ou durcir un instrument que les destinataires ne comprennent pas, ce n’est pas le rendre effectif ; c’est seulement déplacer le curseur de la contrainte formelle. La durabilité du patrimoine collectif, sans être une exigence formelle du droit de la gouvernance, entre directement en tension avec une lecture minimaliste de l’efficacité.
La formation : un pont entre contrainte et appropriation
La formation obligatoire des administrateurs, déjà recommandée dès 2012 par le Rapport du Comité consultatif sur la copropriété remis au ministre de la Justice sous l’égide de la Chambre des notaires du Québec, occupe une position singulière. Conçue comme seuil d’aptitude exigé par le législateur, elle relève d’une contrainte additionnelle. Mais sa fonction véritable se situe en aval : elle est l’un des principaux dispositifs par lesquels les destinataires peuvent s’approprier la norme, c’est-à-dire comprendre la logique du carnet d’entretien, saisir pourquoi le fonds de prévoyance doit être réévalué et mobilisé pour les travaux qu’il anticipe, lire utilement une attestation.
Cette appropriation ne concerne pas que les administrateurs. Les copropriétaires gagneraient à bénéficier d’une sensibilisation avant l’assemblée annuelle ; les acquéreurs et les intermédiaires immobiliers, d’outils de lecture de l’attestation. La formation articule ainsi les deux conceptions de l’effectivité, au lieu de les opposer. À elle seule, elle ne suffit pas. Quelques heures d’apprentissage ne permettent pas de maîtriser l’évaluation actuarielle d’un fonds de prévoyance ou la lecture fine d’une attestation. Réduite à une case à cocher, elle ne ferait qu’ajouter une couche de conformité formelle à celles que la norme procédurale doit précisément dépasser. Son absence dans le régime actuel n’en reste pas moins l’élément qui empêche le passage du droit posé au droit vécu.
La question dépasse d’ailleurs les administrateurs. Les gestionnaires professionnels, à la différence des courtiers (OACIQ) et des notaires (Chambre des notaires), ne relèvent au Québec d’aucun ordre professionnel, alors que ce sont eux qui opérationnalisent quotidiennement les nouveaux instruments. Leur encadrement agirait à la fois comme contrôle externe et comme support d’appropriation : un gestionnaire formé devient un relais qui explique la norme plutôt qu’un prestataire interchangeable. La création d’un tiers garant institutionnel pourrait s’inspirer de deux modèles : la Condominium Authority of Ontario (supervision et outils pédagogiques) et le registre national d’immatriculation des copropriétés tenu en France par l’Anah depuis la loi ALUR de 2014 (connaissance du parc et prévention des fragilités). Ensemble, ils articulent deux dimensions distinctes mais convergentes : un contrôle externe de la gouvernance et une infrastructure standardisée de données et d’outils au service des destinataires de la norme.
Un programme de recherche pour le droit de la gouvernance
La copropriété divise québécoise n’est pas seulement un objet particulier au droit civil immobilier. Elle offre au droit de la gouvernance un terrain où se croisent la production de normes par standards, l’auto-gouvernance d’une communauté de destinataires non professionnels, l’effectivité de dispositifs sans sanction directe, et l’arbitrage entre efficacité et protection du public. Trois conditions paraissent structurantes : la formation des administrateurs, l’encadrement des gestionnaires professionnels et un tiers garant institutionnel articulant supervision et outils standardisés. Aucune, prise isolément, ne suffit à transformer ces instruments en institution effective : c’est leur articulation qui conditionne l’appropriation durable de la norme par ses destinataires.
Le régime de 2025 a doté les syndicats d’instruments d’une cohérence sans précédent. Il reste à penser, et à construire, les conditions de leur effectivité, c’est-à-dire l’appropriation durable de la norme par ses destinataires. C’est, pour le droit de la gouvernance, un programme de recherche autant qu’un chantier législatif.
